通州过去是外来房企在北京打造豪宅的试验田。然而，随着限墅政策出台，以及泰禾等激进房企接连爆雷，通州的豪宅新盘市场进入了一段漫长的空窗期。直到2024年5月，缦云one才亮相。

次月初，开盘满月时，缦云one迅速公布了一则振奋人心的消息：首开热销25亿。

根据该数据，缦云one在当时被视为现象级产品。有业内人士总结，项目开盘当月，北京豪宅市场成交量同比下滑超过七成，而缦云one走出了独立行情。

回顾历史记录，缦云one的首开业绩存在不少水分。 2024年全年，它实际网签了113套，总销售额约18.1亿元，比宣传的25亿少了38%。

不过，在2024年的市场环境下，缦云one的表现仍值得肯定。 而且，它是当年通州售价最高的项目，网签均价达到69868元/㎡，凭借一己之力将通州项目的价格天花板抬高了近1万元/㎡。

缦云one所在的北京通州区永顺镇地块，是二十多年前合生与兄弟公司珠江在通州布下的一枚关键棋子，整个项目总开发面积超过100万㎡。按照开盘时的销售速度，这个项目可以卖上十年。

但第二期开卖后，缦云one已经卖不动了。

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2025年12月29日和2026年3月21日，缦云one分两次取得了二期预售证（备案名：缦云福苑（二期）），共计239套房源，总销售面积约5.5万㎡，但至今仅网签了17套，网签面积3625.17㎡，去化率仅为6.59%。

与销售成绩一同下滑的，还有不断走低的价格：

2024年，项目销售均价69868元/㎡，网签113套，月均14.1套；2025年，项目销售均价66500元/㎡，网签96套，月均8套；2026年1-9月，项目销售均价61254元/㎡， 网签44套，月均4.9套；

7、8、9三个月，缦云one仅网签了13套。而且，其成交价格一度跌破6万元/㎡。

近期，项目甚至挂出了一口价特惠房源，一套211㎡户型，一口价1268万，折合单价约6万元/㎡。

缦云one开盘时，总价1500万起。两年后，起步总价降至1200万，缩水20%。

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与价格一同不断缩水的，还有缦云one的产权剩余时间。

1999年，珠江投资在通州注册了一家公司：北京顺开房地产开发有限公司。那一年，碧桂园刚进入广州市场，郁亮还在给万科总经理姚牧民做助手。但合生系已在北京深度布局。

珠江投资是朱孟依家族在上市平台——合生创展之外的另一枚重要棋子。两家公司曾分工明确：珠江投资负责土地一级开发、啃下一些拿地难度高的地块，然后“转卖”给合生创展，后者将其转化为漂亮的上市公司业绩。

而北京顺开房地产正是珠江投资在通州专门负责土地整理和拿地的平台公司。2001年，通州永顺板块5宗连片大型用地被北京顺开房地产拿下，地块整体总建面约270万㎡，其中永顺东里片区可开发体量超过100万㎡，如今的缦云one便是其中一部分。

但缦云one的故事延后了20多年才上演。 据悉，期间涉及一些拆迁协议和规划变更，包括6081地块上的永顺中心小学搬迁问题，一拖就是20多年，与朝阳霄云路项目一样，成为合生系旗下两个开发时间最长的“双子”。

期间，北京顺开房地产的负责人多次变更，股权也从朱氏家族的珠江投资、合生创展持股，变为引入渤海国际信托等基金平台入股的多股东企业。

随着企业及市场变化，项目的产品逻辑也发生了改变。按照最初规划，它是一个容积率高达2.8的改善型项目，但由于合生近年来将主力产品和资源都集中于“缦系”，这个项目最终也转向高端，以“缦云”豪装大平层豪宅的定位入市。项目产品平均面积达到200平米以上。

随着合生旗下标杆产品霄云路8号以“缦云系”重新亮相，惊艳北京豪宅市场，通州的缦云one也从中受益。据项目公开口径，2024年上半年首开，认购完成率101%、回款完成率149%。2024年上半年，合生缦系产品合计贡献销售业绩61.63亿元，在集团总销售业绩中占比约70%。而缦云one在集团缦系产品中的销售贡献占比又超过30%。

不过，随着北京豪宅产品的整体进化，特别是通州区域的运河玖院等竞争对手出现，缦云one的去化曲线和价格逻辑，正在经历一次明显的“降级”。

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流速放缓后，缦云one向渠道倾斜了更多资源。 据中介朋友圈信息，项目在2024年给到的渠道佣金点位在3%-4%之间，今年9月双节期间，则直接给出了渠道点位跳涨，最高至4.5%的销售政策。

这意味着，中介渠道每卖出一套房子，就可以拿走高达40万-100万不等的巨额佣金。

但在缦云one开出高额佣金的同时，2026年9月21日，项目主体公司北京顺开房地产再次被列为限制高消费企业。 今年6月以来，该公司已被三次限制高消费，四次被列为被执行人。

从缦云one流速开始变慢的2025年下半年起，北京顺开房地产还开始欠缴税金。根据天眼查信息，近15个月以来，该公司发生19项税金欠缴，合计约9057万元。

曾经的“现金牛”到如今的大出血促销，缦云one的处境，折射出合生系在高端住宅赛道上的进退两难。

一方面，缦系品牌溢价仍在，但高端市场在政策助推下，产品迭代加速，合生系的大盘长销策略陷入被动。另一方面，高佣金策略虽能在短期内刺激渠道带客，但并未从根本上解决项目去化周期拉长的问题，反而进一步压缩了项目的利润空间。

缦云one不能再慢了。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。